从数据看中国房地产市场走势｜中国观察

国家统计局最近公布的数据表明，在经历了过去(guòqù)几年的调整后，中国房地产市场可能正在触底(chùdǐ)反弹。 今年1-4月，新建住宅销售面积同比下降了3%，较(jiào)2024年同期26%的降幅显著改善（图1）。尽管如此，住宅销售仍处于较低(dī)的水平(shuǐpíng)，比2021年的峰值(fēngzhí)下降了47%，比2010-2020年的平均水平低了15%。 多重因素正在减缓房屋销售的(de)下滑态势。 首先，住房负担能力显著(xiǎnzhù)提升(tíshēng)。2021年第一季度至2025年第一季度，城镇居民可支配(zhīpèi)收入增长了20%（图2）。同时，新房价格下降了8%，从而推动新房收入比明显改善。 图2还显示(xiǎnshì)，二手房价格的下跌速度是新房的两倍。这是推动二手房交易量出现强劲反弹的一个(gè)因素。12个样本城市的数据显示，今年前4个月二手房成交量较(jiào)2024年同期增长了19%（表1）。 支持(zhīchí)新房销售的(de)(de)第二个因素是房贷利率的下降。2021年年中，当市场处于顶峰时，银行新发放房贷的利率高达5.6%（图3）。此后，利率已累计下调了2.5个百分点，较低的借贷成本也有助于提高新房的可负担性(xìng)。 第三，政策放宽提振购房市场。自2010年起，中国多地(duōdì)出台政策限制家庭购买多套住房，并(bìng)要求外地户籍居民需在当地缴纳一定(yídìng)年限的社保后方可购房，以此抑制投机炒作(chǎozuò)、稳定房价。而自2024年以来，大多数城市已放松或取消此类限制。 多年来，中国政府着力防范高杠杆房地产开发商引发金融风险。例如，银行对(duì)房地产开发商贷款设限，因此开发商转而将购房者作为主要资金来源。购房者全额(quáné)预付房款支持项目建设的现象普遍存在。如今(rújīn)，大量房企(fángqǐ)陷入困境，购房者自然不愿再冒险垫资(diànzī)，纷纷选择退出市场。 针对这一问题(wèntí)，多地政府已开始试点推行现房销售激励政策。例如，位于北京附近的雄安新区已明确要求所有新房必须(bìxū)建成后才能上市销售。然而，鉴于开发商融资困难，预售制仍将是主流模式。探索保障购房者(gòufángzhě)资金安全的措施，比如建立预售资金监管账户(zhànghù)，既能维护这一重要融资渠道，又(yòu)有助于恢复市场信心。 虽然新房(xīnfáng)销售(xiāoshòu)已开始企稳，但房屋开工量仍在下降(xiàjiàng)。今年(nián)1-4月，房屋新开工面积同比下降了23%，较2024年1-4月期间26%的降幅仅小幅(xiǎofú)改善（图4）。当前1.32亿平方米的新开工面积较2021年前四个月下降了67%，较2010年至2020年的平均水平下降了64%。 施工活动因高库存(kùcún)水平而受到制约。4月份，待售(dàishòu)空置住宅库存的去化时间为6.2个月（图5），这是历史平均水平的两倍多。随着目前销售速度(sùdù)已经快于新房建设的速度，库存可能已达到顶峰。 虽然住房建设(jiànshè)数据仍然(réngrán)偏弱，但有一些积极信号表明，最糟糕的时期可能已经过去。 开发商在住宅建设用地上(dìshàng)的投入(tóurù)正在加大。今年前4个月，房企土地购置金额较2024年同期增长了21%（图6）。土地购置面积仅增2%，表明开发商可能计划将建设活动集中(jízhōng)在大城市。 近年来，土地交易量(liàng)与新房开工量之间存在相关性，一般来说(yìbānláishuō)，土地成交量攀升四个月(yuè)后就会迎来新房开工量的增长（图7）。若该历史规律延续，预计今年第三季度我们将看到新房开工量出现显著提升。 另一个积极信号是挖掘机(wājuéjī)内销(nèixiāo)回暖。虽然挖掘机同时用于基建投资和新房(xīnfáng)建设，但我认为短期内销量的波动主要是由房地产(fángdìchǎn)建设驱动。今年1-4月国内挖掘机销量虽然较2022年同期水平低28%，但较2023年和2024年的水平上升了约三分之一。 新房开工量的复苏力度(lìdù)将取决于高库存对开发商计划的影响程度。根据(gēnjù)国家预算(yùsuàn)文件，地方政府将被允许动用4.4万亿元专项债券资金用于回购闲置(xiánzhì)土地，并将空置住房改造成保障性住房。此举有望加速去库存，带动房地产建设和住房销售。 今年前(qián)四个月，每新增1平方米住宅建筑面积(jiànzhùmiànjī)，就有1.8平方米的销售面积。这种销售与(yǔ)建设之间的速度差有助于去库存，并可能带动价格上涨。 事实上，自去年11月(yuè)以来(yǐlái)，一线和二线城市(chéngshì)的(de)新房价格企稳，其中一线城市房价逐步回升（图9）。虽然数量众多的三线城市房价仍在下跌，但去年11月以来的月均降幅（0.2%）已较去年1月至10月期间的月均降幅（0.6%）明显放缓。 房地产市场曾出现过“假性复苏(fùsū)”。2023年初，商品房销售降幅显著收窄，房价下跌放缓，后续一段时间新房开工量亦呈现(chéngxiàn)回升迹象，但是这种反弹(fǎndàn)是短暂的。 本轮市场回暖态势更具持续性。此外，土地成交量(chéngjiāoliàng)的持续攀升为下半年新房开工量增长奠定基础。虽然高库存仍是潜在风险，但稳健(wěnjiàn)复苏的宏观经济(jīngjì)环境将为楼市提供支撑。我们的月度GDP指标显示，继一季度(yījìdù)强劲增长后，4月经济增速已突破5.5%（图10）。 （本文题图(títú)来源：第一财经） 文 | 柯马克 第一(dìyī)财经研究院高级学术顾问 联系(liánxì)我们 | yicairi@yicai.com (本文来自第一(dìyī)财经)